전세계약 전 근저당 확인방법 2027｜등기부등본 보는 법·채권최고액 계산 총정리
전셋집을 구할 때 “등기부 깨끗해요”라는 말만 믿고 계약하면 안 됩니다. 전세보증금을 지키려면 직접 등기부등본을 열어 집주인이 누구인지, 해당 주택에 근저당이 얼마나 설정돼 있는지, 압류·가압류나 신탁등기 같은 위험요인이 없는지 확인해야 합니다.
특히 중요한 것이 근저당권과 채권최고액입니다. 집주인이 주택을 담보로 은행에서 대출을 받았다면 해당 권리가 등기부 을구에 표시되는 경우가 많고, 집이 경매로 넘어갔을 때 선순위 근저당권자는 후순위 임차인보다 먼저 배당받을 수 있습니다.
다만 등기부에 ‘채권최고액 1억 2,000만 원’이라고 적혀 있다고 해서 현재 집주인의 실제 대출잔액이 정확히 1억 2,000만 원이라는 뜻은 아닙니다. 채권최고액은 근저당권이 담보하는 채권의 상한선이므로 실제 채무와 구분해서 봐야 합니다.
2027 전세사기 예방 서비스 총정리｜계약 전 집주인 체납·근저당·전세 위험도 확인방법
2027 전세사기 예방 서비스 총정리｜계약 전 집주인 체납·근저당·전세 위험도 확인방법2027년부터 전세계약을 하기 전에 집주인의 체납정보와 주택의 근저당, 선순위 보증금 등 여러 위험정보를
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📄 표제부 : 주소·동호수·건물용도 확인
👤 갑구 : 소유자·압류·가압류·신탁 등 확인
🏦 을구 : 근저당권·전세권 등 확인
💰 채권최고액 : 실제 대출잔액과 동일하지 않음
⚠️ 채권최고액이 클수록 후순위 임차인의 위험 증가 가능
🏘️ 다가구 : 등기부 외에 선순위 임차보증금 추가 확인
🔁 계약 전 확인 후 잔금 지급 직전 다시 확인
🛡️ 가능하면 전세보증금반환보증 가입 가능 여부도 사전 확인
목차｜전세계약 전 근저당 확인 바로가기
근저당이란 무엇일까?
근저당권은 쉽게 말해 집주인이 부동산을 담보로 돈을 빌렸을 때 금융기관 등이 설정하는 담보권입니다.
일반 저당권과 달리 현재 존재하는 하나의 확정된 채무만 담보하는 것이 아니라 일정한 거래관계에서 생기는 채무를 채권최고액이라는 한도까지 담보할 수 있습니다.
집값 : 3억 원
은행 근저당 채권최고액 : 1억 2,000만 원
내 전세보증금 : 1억 8,000만 원
단순 합산하면
1억 2,000만 + 1억 8,000만 = 3억 원
집값이 하락하거나 경매 낙찰가가 낮아진다면 내 보증금 회수 여력이 줄어들 수 있습니다.
따라서 근저당이 있다는 사실 자체만 보고 무조건 계약 불가라고 판단할 필요는 없지만 집값 대비 선순위 권리가 얼마나 큰지를 반드시 따져봐야 합니다.
등기부등본은 어디를 봐야 할까?
등기부등본은 크게 표제부·갑구·을구로 구분해서 보면 쉽습니다.
| 구분 | 무엇을 보나? | 핵심 |
|---|---|---|
| 표제부 | 부동산 현황 | 주소·용도·면적 |
| 갑구 | 소유권 | 집주인·압류·신탁 |
| 을구 | 소유권 외 권리 | 근저당·전세권 |
국토교통부도 전세계약 전 등기부등본에서 표제부·갑구·을구를 확인하도록 안내하고 있습니다.
표제부
계약하려는 집의 주소와 동·호수, 건물의 종류와 면적 등을 확인합니다.
내가 본 집과 계약서, 등기부에 적힌 부동산이 정확히 같은지 확인해야 합니다.
갑구
현재 소유자가 누구인지 확인합니다. 계약 상대방의 신분증과 등기부상 소유자가 일치해야 합니다.
압류·가압류·가처분·경매개시·신탁 등의 권리관계가 있는지도 함께 확인해야 합니다.
을구
근저당권과 저당권, 전세권 등 소유권 이외의 권리를 확인하는 핵심 부분입니다.
갑구에서 이런 단어가 보이면 그냥 넘기지 마세요
| 표시 | 확인 이유 |
|---|---|
| 압류 | 채권·세금 문제 가능성 |
| 가압류 | 금전분쟁 가능성 |
| 가처분 | 소유권 분쟁 가능성 |
| 경매개시 | 매우 주의 |
| 신탁 | 계약권한 별도 확인 |
특히 갑구에 압류나 가압류가 있다면 단순히 근저당만 계산해서 안전성을 판단하기 어렵습니다.
갑구에 아무 표시가 없다고 해서 집주인의 세금 체납이 전혀 없다는 의미도 아닙니다.
체납이 있어도 아직 압류등기가 되지 않았다면 등기부만으로 확인되지 않을 수 있으므로 미납국세·지방세도 별도로 확인해야 합니다.
을구에서 근저당 확인하는 방법
전세계약을 앞두고 있다면 을구에서 다음 항목을 확인합니다.
① 근저당권이 있는가?
② 근저당권자는 누구인가?
③ 설정일은 언제인가?
④ 채무자는 누구인가?
⑤ 채권최고액은 얼마인가?
⑥ 근저당이 여러 건인가?
⑦ 말소된 권리인지 현재 살아있는 권리인지?
등기부에는 과거에 설정됐다가 말소된 근저당도 표시될 수 있으므로 단순히 ‘근저당’이라는 단어가 존재한다는 이유만으로 현재 권리가 남아 있다고 판단하면 안 됩니다.
말소 여부와 현재 유효한 등기의 순위번호를 함께 확인해야 합니다.
채권최고액은 실제 대출금과 무엇이 다를까?
채권최고액은 현재 대출잔액이 아닙니다.
근저당권은 장래 변동할 수 있는 채무를 일정 한도까지 담보하기 때문에 실제 대출금보다 높은 금액으로 채권최고액을 설정하는 경우가 있습니다.
| 구분 | 의미 |
|---|---|
| 실제 대출잔액 | 현재 실제 빚 |
| 채권최고액 | 근저당 담보 한도 |
대법원 판례에서도 근저당권자는 채권최고액을 한도로 후순위 권리자보다 우선하여 변제받을 수 있는 구조라고 설명하고 있습니다.
따라서 임차인이 안전성을 확인할 때는 “집주인이 실제로 얼마 빌렸다고 한다”는 말만 믿기보다 등기부에 공개된 채권최고액을 보수적으로 확인하는 방법이 유용합니다.
‘근저당 120%’면 실제 대출은 나누기 1.2 하면 될까?
인터넷에서는 이런 계산을 자주 볼 수 있습니다.
÷ 120%
=
실제 대출 약 1억 원
참고 계산으로는 사용할 수 있지만 실제 대출잔액이라고 확정하면 안 됩니다.
금융기관이 대출원금보다 여유 있게 채권최고액을 설정하는 관행이 있어 120%나 그 밖의 비율이 사용되는 경우가 있지만 모든 은행·모든 대출이 반드시 120%로 설정되는 법적 규칙은 아닙니다.
채권최고액 1억 2,000만 원
→ “실제 빚은 무조건 1억 원” ❌
정확한 표현은
→ “채권최고액은 1억 2,000만 원이고 실제 채무는 이와 다를 수 있다” ⭕
세입자 입장에서는 실제 대출잔액을 추정해 위험을 낮게 잡기보다 등기부에 표시된 채권최고액 자체를 먼저 위험분석에 반영하는 편이 보수적입니다.
근저당+내 보증금은 어떻게 계산할까?
간단한 1차 위험점검은 다음처럼 할 수 있습니다.
선순위 근저당 채권최고액
+ 선순위 임차보증금
+ 내 전세보증금
을 주택의 현실적인 가치와 비교
다만 이것은 법에서 정한 단 하나의 공식적인 ‘안전비율’ 계산식은 아닙니다. 실제 경매에서는 낙찰가격과 세금, 소액임차인 우선변제, 권리의 설정순서 등에 따라 배당결과가 달라질 수 있습니다.
사례 1｜상대적으로 여유가 있는 경우
선순위 근저당 채권최고액 : 8,000만 원
내 보증금 : 2억 원
단순 권리합계 : 2억 8,000만 원
시세와 권리합계 사이에 여유가 있어 보이지만 이것만으로 무조건 안전하다는 뜻은 아닙니다. 실제 시세가 정확한지와 다른 선순위 권리가 없는지를 추가 확인해야 합니다.
사례 2｜주의가 필요한 경우
근저당 채권최고액 : 1억 2,000만 원
내 보증금 : 1억 7,000만 원
합계 : 2억 9,000만 원
집값과 권리합계가 매우 가까워집니다. 집값이 하락하거나 경매에서 시세보다 낮게 낙찰된다면 보증금 회수 위험이 커질 수 있습니다.
사례 3｜여러 근저당이 있는 경우
2순위 근저당 : 4,000만 원
내 전세보증금 : 1억 5,000만 원
확인해야 할 선순위 근저당 합계 : 1억 1,000만 원
근저당이 여러 건이면 한 건만 보면 안 됩니다. 현재 살아 있는 권리를 순위별로 모두 확인해야 합니다.
근저당이 몇 %면 무조건 안전 같은 한 줄 기준보다
시세 + 경매가능가격 + 근저당 + 선순위 보증금 + 체납 + 보증보험 가능 여부를 함께 보는 것이 중요합니다.
다가구주택은 등기부만 보면 안 된다
다가구주택은 특히 주의해야 합니다.
다가구주택은 건물 전체가 하나의 소유권으로 등기돼 있고 여러 세입자가 각각 방이나 층을 임차하는 구조가 많습니다.
따라서 내 등기부를 열어 근저당만 확인했다고 끝나는 것이 아닙니다.
✔ 먼저 입주한 세입자가 몇 명인지
✔ 선순위 임차보증금 총액이 얼마인지
✔ 확정일자 부여현황
✔ 전입세대 확인
✔ 근저당 채권최고액
✔ 임대인 세금 체납
건물 시세 : 8억 원
근저당 : 1억 원
기존 선순위 세입자 보증금 : 5억 원
내 보증금 : 1억 5,000만 원
단순 합계 : 7억 5,000만 원
등기부에서 근저당 1억 원만 봤다면 위험이 크지 않아 보일 수 있지만 선순위 세입자들의 보증금을 더하면 상황이 완전히 달라집니다.
갑구에 ‘신탁’이 있으면 왜 조심해야 할까?
갑구에 신탁이라는 표시가 있다면 일반 전세계약과 다르게 봐야 합니다.
HUG 전세사기예방센터는 부동산이 신탁된 경우 부동산의 소유권이 신탁회사로 넘어가므로 원래 집주인과 임의로 계약해서는 안 되고 신탁회사의 동의 여부 등 실제 계약권한을 확인해야 한다고 안내합니다.
원래 집주인 말만 믿고 바로 계약 ❌
신탁원부·수탁자·임대차 권한 확인
→ 필요한 경우 신탁회사 동의 확인
→ 계약권한 확인 후 판단 ⭕
신탁등기는 일반 근저당 확인보다 구조가 복잡하므로 권리관계가 이해되지 않는다면 계약 전에 전문가의 도움을 받는 것이 안전합니다.
계약할 때 본 등기부, 잔금 전 또 봐야 할까?
반드시 다시 확인하는 것이 좋습니다.
HUG도 등기부등본을 계약하기 전뿐 아니라 계약 이후 잔금을 지급하기 직전에도 확인하라고 안내합니다.
계약서를 쓴 이후부터 입주·잔금일까지 집주인이 새로운 담보대출을 받거나 압류·가압류 등이 생길 수 있기 때문입니다.
3월 1일 계약 → 을구 깨끗함
↓
3월 20일 집주인이 담보대출 실행
↓
3월 21일 근저당 설정
↓
3월 25일 세입자 잔금 지급
잔금 전에 등기부를 다시 보지 않으면 새로 생긴 권리를 놓칠 수 있습니다.
따라서 계약 당일 한 번, 잔금 당일 또는 지급 직전 한 번은 최소한 확인하는 습관이 필요합니다.
계약서에 근저당 관련 특약을 넣으면 될까?
근저당이 없는 집이라면 계약 후 잔금일까지 새로운 담보권이 설정되지 않도록 특약을 넣는 방법을 검토할 수 있습니다.
이미 근저당이 있고 잔금으로 해당 대출을 상환·말소하기로 한 계약이라면 대출 상환과 근저당 말소의 절차와 시점을 명확히 정하는 것이 중요합니다.
특약은 분쟁 시 중요한 근거가 될 수 있지만 이미 선순위 권리가 생겨버린 상황에서 보증금을 자동으로 보호해주는 장치는 아닙니다.
실제 등기부 재확인이 반드시 병행돼야 합니다.
공동명의 집이면 누구와 계약해야 할까?
등기부 갑구에 소유자가 2명 이상이라면 공동명의일 수 있습니다.
이 경우 계약 상대방에게 적절한 임대권한이 있는지 확인해야 하고 다른 소유자와의 관계 및 필요한 동의·위임 여부를 확인해야 합니다.
단순히 계약하러 나온 사람의 이름이 갑구에 있다는 이유만으로 전체 부동산을 단독으로 임대할 권한까지 있다고 자동으로 판단해서는 안 됩니다.
전세계약 전 등기부 최종 체크리스트
| 체크 | 확인내용 |
|---|---|
| 표제부 | 주소·동호수·용도 일치 |
| 갑구 | 실제 소유자 확인 |
| 갑구 | 압류·가압류·신탁 |
| 을구 | 근저당권 확인 |
| 을구 | 채권최고액 합산 |
| 다가구 | 선순위 보증금 추가 |
| 임대인 | 국세·지방세 체납 |
| 보증 | 반환보증 가입 가능 여부 |
| 잔금일 | 등기부 재열람 |
갑구 = 누구 집인가?
을구 = 이 집에 빚이 얼마나 잡혔나?
그리고 다가구라면
등기부 밖의 선순위 세입자까지 확인
등기부등본은 어디서 발급할까?
등기부등본, 정확히는 부동산 등기사항증명서는 대법원 인터넷등기소를 통해 열람·발급할 수 있습니다.
집 주소만 알고 있어도 해당 부동산 등기를 검색할 수 있으므로 공인중개사가 보여주는 등기부만 보는 것보다 계약 직전 본인이 최신 등기를 다시 열람하는 것이 좋습니다.
2025년부터는 인터넷등기소에서 등기사항증명서를 열람·발급할 때 국토교통부가 마련한 안심 전세계약 체크리스트도 함께 확인할 수 있도록 제공되고 있습니다.
자주 묻는 질문 TOP5
결론｜근저당은 ‘있다·없다’보다 채권최고액과 순서를 봐야 한다
전세계약에서 근저당을 확인할 때 가장 중요한 것은 단순히 근저당이 있는지 여부만 보는 것이 아닙니다.
등기부 표제부에서 내가 계약할 집이 맞는지 확인하고, 갑구에서 실제 소유자와 압류·가압류·신탁 등을 살핀 뒤, 을구에서 근저당권과 채권최고액을 확인해야 합니다.
특히 채권최고액은 실제 대출잔액과 동일하지 않습니다. 집주인이 “실제 빚은 얼마 안 된다”고 말하더라도 세입자는 등기부에 공개된 선순위 채권최고액을 중심으로 보수적으로 위험을 확인하는 것이 좋습니다.
또 흔히 말하는 ‘근저당 120%’ 역시 모든 금융기관과 대출에 동일하게 적용되는 법정 공식이 아닙니다. 채권최고액을 1.2로 나눈 값을 실제 대출잔액으로 단정해서는 안 됩니다.
다가구주택이라면 더 중요합니다. 등기부에 표시된 은행 근저당뿐 아니라 먼저 들어온 세입자들의 선순위 보증금까지 확인해야 실제 위험을 볼 수 있습니다.
마지막으로 등기부는 계약 전에 한 번 보고 끝내지 마세요. 잔금 지급 직전에 최신 등기부를 다시 확인하고 새로운 근저당·압류·가압류 등이 없는지 확인한 뒤 보증금을 지급하는 것이 중요합니다.