양도소득세 계산기 사용법 완벽 정리 💰 2026년 기준 사례로 쉽게 이해하기

양도소득세 계산기 사용법 + 실제 사례 (2026년 기준)

부동산을 팔기 전, 가장 먼저 확인해야 할 것이 바로 **양도소득세(양도세)**입니다.
특히 1주택자라 하더라도 보유 기간, 거주 요건, 양도가액에 따라 수천만 원의 세금을 낼 수도 있고, 전액 비과세가 될 수도 있습니다.

이때 유용하게 활용할 수 있는 것이 바로 **‘양도소득세 자동 계산기’**입니다.
국세청 홈택스에서 제공하는 이 계산기는 보유·거주기간, 취득가액, 양도가액, 경비 등 간단한 정보 입력만으로 예상 세액을 확인할 수 있습니다.

이번 글에서는
👉 양도소득세 계산기 사용 방법,
👉 2026년 최신 세법 기준 예시 적용,
👉 1주택자/다주택자 사례 비교까지 실제 상황에 맞춰 쉽게 설명해드립니다.

 

 

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✅ 양도소득세 계산기 어디서 사용하나요?

국세청 홈택스 공식 사이트에서 제공됩니다.

📍 이동 경로

국세청 홈택스 → 모의계산 → 양도소득세 자동계산

또는 네이버에 “양도소득세 계산기 홈택스” 검색 후 첫 번째 링크 클릭

 

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✅ 양도소득세 계산기 사용법 (STEP별)

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① 양도대상 자산 선택

• 부동산 → 주택/상가/토지 등 선택
• 아파트, 빌라 → ‘주택’ 선택

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② 기본 정보 입력

항목	설명
양도일	매매 계약일 기준
취득일	실제 등기일 또는 계약일
취득가액	실제 구입금액 (증빙 필요)
양도가액	매매가 (양도소득세는 이 차익에 부과됨)
보유기간	자동 계산됨
거주기간	실거주 여부 중요 (조정지역일 경우 필수)

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③ 경비 및 필요비용 입력

항목	예시
중개수수료	실거래 금액 기준 입력
취득세, 수리비	증빙자료 있으면 포함 가능
장기보유특별공제	자동 적용됨 (2026년 기준 최대 80%)

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④ 1세대 1주택 여부 체크

• 비과세 조건 충족 시 체크하면 자동으로 12억 비과세 적용
• 조정대상지역 + 실거주 2년 여부 중요

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⑤ 결과 확인

• 세율은 6~45% 누진세율 적용
• 세액 요약: 과세표준, 산출세액, 공제액, 최종 납부세액 확인 가능

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✅ 실제 사례로 보는 양도세 계산 (2026년 기준)

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▶️ 사례 1: 서울 1주택자 – 비과세 대상

항목	내용
취득가	5억 원 (2020년)
양도가	11.5억 원 (2026년)
보유기간	6년
거주기간	3년 (조정지역 실거주 충족)

→ ✅ 양도가 12억 이하 + 보유·거주 요건 충족 → 비과세
→ 국세청 계산기 입력 시 결과:
→ 납부세액 0원 표시됨

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▶️ 사례 2: 경기 고양 1주택자 – 부분 과세 대상

항목	내용
취득가	4억 원
양도가	13억 원
보유·거주	3년 보유 / 2년 거주
기타 비용	중개비 1,000만 원

→ 12억 초과분 1억 원 과세 대상
→ 자동 계산 결과:

• 과세표준: 1억 원
• 장기보유특별공제 적용 후
• 예상 세액: 약 1,050만 원

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▶️ 사례 3: 다주택자 – 중과세율 적용

항목	내용
주택 수	2주택 보유 (조정대상지역)
취득가	6억
양도가	14억
보유·거주	2년 보유, 실거주 없음

→ ✅ 1세대 1주택 요건 미충족 → 다주택 중과세율(최대 62%) 적용
→ 자동 계산 결과: 세액 약 2.5억 원 이상 예상

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✅ 자주 묻는 질문 (FAQ)

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Q1. 양도세 계산기는 실제 세금 그대로인가요?
A. 계산기는 예상 금액 산정용입니다.
공제 항목 누락, 정확한 필요경비 반영 여부 등에 따라 실제 세금과 차이가 있을 수 있습니다.

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Q2. 공동명의일 경우 어떻게 입력하나요?
A. 지분 비율만큼 나눠서 각각 입력해야 하며, 공동명의자 각각의 세금이 따로 계산됩니다.

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Q3. 장기보유특별공제는 자동으로 적용되나요?
A. 예, 보유기간·거주기간에 따라 최대 80%까지 자동 계산기에서 적용됩니다.
단, 다주택자는 공제 제외될 수 있습니다.

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✅ 마무리

양도소득세는 사전에 계산하고 전략적으로 매도 시기를 정하는 것만으로도 수천만 원의 세금을 아낄 수 있는 요소입니다.
국세청 홈택스 양도세 계산기는 무료이면서도 정확도가 높아,
매도 전 필수로 활용해야 할 도구입니다.

단, 정확한 신고와 절세 전략을 위해 세무사 상담은 반드시 병행하는 것을 추천드립니다.

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