1주택자 양도소득세 완전 정리 🏠 2026 실거주 요건과 비과세 기준 총정리

1주택자 양도소득세 완전정리 – 실거주 요건과 비과세 기준 (2026년 기준)

부동산을 팔 때 가장 큰 고민 중 하나는 바로 **양도소득세(양도세)**입니다.
특히 1주택자라도 조건을 충족하지 않으면 수천만 원 이상의 세금을 낼 수 있기 때문에,
비과세 요건과 실거주 조건을 정확히 이해하는 것이 매우 중요합니다.

2026년 현재, 정부는 실수요 중심의 주택정책 기조에 따라
1세대 1주택자에 대한 양도세 비과세 혜택을 유지하면서도 일부 요건을 강화한 상태입니다.

이 글에서는 2026년 1세대 1주택자의 양도소득세 비과세 기준, 실거주 요건, 주의사항, 계산 예시까지 한 번에 정리해 드립니다.

 

 

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✅ 1세대 1주택자 양도소득세 비과세 기준 (2026년 기준)

구분	내용
주택 수	1세대 1주택자 (세대 기준)
보유 기간	2년 이상 (일반지역)
실거주 요건	조정대상지역 내 주택은 ‘보유 + 거주 2년 이상’ 필수
양도가액 요건	12억 원 이하까지 비과세 적용
비과세 횟수	평생 1회가 아닌, 조건 충족 시 반복 적용 가능

💡 2021년부터 양도가액 기준이 9억 원 → 12억 원으로 상향 조정됨에 따라,
중형 아파트도 비과세 대상에 포함될 수 있습니다.

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✅ 실거주 요건 – 2026년 기준 핵심 포인트

주택 위치	실거주 요건
조정대상지역 내	보유 2년 + 실제 거주 2년 이상 필수
조정대상지역 외	실거주 없이 보유만 2년 이상 시 비과세 가능

※ 실거주 판정은 전입신고 + 실제 거주 기준으로 하며,
중간에 임대를 준 기간은 거주 기간에서 제외됩니다.

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✅ 비과세 요건 예시 (2026년 기준)

✔️ 예시 1) 서울 강남구 아파트 (조정대상지역)

• 매수일: 2020년 2월
• 전입일: 2021년 3월
• 거주 종료일: 2024년 4월
• 양도일: 2026년 1월
• 양도가액: 11.5억 원

→ 보유 6년 / 거주 3년 / 양도가액 12억 이하
→ ✅ 양도세 비과세 대상

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✔️ 예시 2) 경기도 여주 단독주택 (비규제지역)

• 보유기간: 2년 6개월
• 거주기간: 없음 (임대 중)
• 양도가액: 8억 원

→ ✅ 비조정지역이므로 실거주 요건 없음
→ ✅ 2년 보유 + 양도가액 12억 이하 → 비과세 가능

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✅ 비과세 안 되는 대표 사례 (주의)

1. 보유는 2년 했지만, 거주 기간이 짧은 조정대상지역 아파트
   → 실거주 2년 미만이면 과세 대상
2. 2주택 보유 중 먼저 파는 집
   → 1세대 1주택 기준 미충족 → 다주택자로 간주
3. 양도가액 13억 원
   → 1억 원 초과분에 대해 양도세 과세 (12억 초과분은 과세됨)

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✅ 1주택자 양도소득세 계산 간단 예시

• 매수가액: 5억 원
• 양도가액: 13억 원
• 보유 + 거주: 3년

→ 비과세 한도 12억 원 → 과세표준 = 1억 원

→ 필요경비 및 공제 후
→ 세율: 6~45% 구간 적용 (누진세 구조)
→ 예상 세금 약 900만~1,300만 원 수준

🧮 정확한 세금은 양도일, 공제항목, 필요경비 등에 따라 달라지므로
세무사 상담 또는 국세청 양도소득세 계산기 활용 권장

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✅ 자주 묻는 질문 (FAQ)

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Q1. 실거주는 몇 개월만 해도 인정되나요?
A. 거주 요건은 2년 이상 실제 거주해야 하며,
단순 전입신고만으로는 인정되지 않습니다.
(수도·전기 사용량, 학교 기록 등 실거주 증빙 필요)

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Q2. 부모님 명의의 집을 물려받은 경우도 비과세 받을 수 있나요?
A. 상속받은 1주택은 일정 조건(10년 이상 거주 등) 하에 비과세 가능합니다.
단, 보유·거주기간은 상속 후부터 계산되므로 주의 필요

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Q3. 1주택 보유 중 전세 끼고 주택 하나 더 사면 어떻게 되나요?
A. 일시적 2주택 비과세 특례가 있으나,
1년 이내 기존주택 양도 등 요건 충족 시에만 적용됩니다.

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✅ 마무리

2026년 기준, 1세대 1주택자의 양도소득세 비과세는
실거주 요건과 양도가액 요건을 정확히 이해하고 준비한다면
수천만 원의 세금을 절약할 수 있는 중요한 제도입니다.

특히 조정대상지역 내 주택의 경우,
거주 요건이 충족되지 않으면 과세가 발생하므로
이사 시기와 매도 시기를 전략적으로 계획하는 것이 핵심입니다.

정확한 세무계산은 반드시 전문가 상담과 함께 진행하시고,
국세청 양도세 계산기와 부동산 실거래가 조회를 적극 활용해 보시기 바랍니다.

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