2026년 전월세 전환율 계산법 정리｜보증금·월세 전환 공식과 실전 적용 사례

2026년 전월세 전환율 계산법 정리 ⚖️ 실제 적용 사례로 쉽게 이해하기

2026년에도 부동산 시장 내 전월세 거래가 꾸준히 이루어지고 있으며,
전세 → 월세 전환 또는 반대로 월세 → 전세 전환 시,
가장 중요한 판단 기준 중 하나가 바로 **‘전월세 전환율’**입니다.

특히 **임대인(집주인)**과 임차인(세입자) 간 보증금/월세 협상,
또는 보증금 증액 요구 시 월세 감면 등 조정 협상에서
정확한 전환율 계산은 매우 중요한 기준이 됩니다.

이 글에서는 2026년 기준 전월세 전환율 계산 공식,
법정 기준과 시장 실전 사례, 그리고 임대/임차인 관점에서의 활용 전략까지 정리합니다.

 

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✅ 전월세 전환율이란?

보증금과 월세를 서로 전환할 때 적용하는 비율을 말합니다.
예를 들어, 보증금 1,000만 원을 추가로 넣는 대신 월세를 얼마나 줄일 수 있는지 판단할 때 사용됩니다.

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📌 2026년 법정 전월세 전환율 기준

• 기준금리: 2026년 1월 기준 한국은행 기준금리 3.25%
• 법정 전환율 공식:
  ▶ 기준금리 + 3.5% = 6.75%
  (주택임대차보호법 시행령 제2조 기준)

📎 즉, 임대차 계약 시 보증금과 월세 전환 기준은 연 6.75%를 초과할 수 없음
(초과 시 과도한 월세 전환으로 간주되어 분쟁 발생 가능)

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🧮 전월세 전환율 계산 공식 (2026년 적용)

 

전환된 월세 = (전세보증금 차액 × 전환율) ÷ 12

예시)

• 전세보증금 2억 원 → 1억 원으로 낮추고
• 나머지 1억 원을 월세로 전환할 경우
• 전환율 6.75% 적용 시:

 

(1억 원 × 6.75%) ÷ 12개월 = 약 56만 2천 원

즉, 1억 보증금에 대해 월세 약 56만 원이 적정 기준입니다.

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📊 실제 적용 사례 비교

사례 A) 집주인이 전세 → 반전세로 전환 제안

• 기존 전세보증금: 2억 원
• 새로운 제안: 보증금 1억 + 월세 70만 원

계산: (1억 × 6.75%) ÷ 12 = 56.25만 원
→ 월세 70만 원은 법정 전환율 초과 가능성
→ 세입자 협상 여지 충분

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사례 B) 세입자가 월세 부담 낮추고 보증금 증액 요청

• 기존 계약: 보증금 5천만 원 + 월세 90만 원
• 제안: 보증금 1억으로 증액, 월세 인하 요청

보증금 증가분: 5천만 원
전환율 기준: (5천만 × 6.75%) ÷ 12 = 28.1만 원
기대 월세 인하: 약 28만 원
→ 월세 90 → 62만 원 이하 제안 가능

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🏠 임대인 vs 임차인 관점 전략

구분	전략 포인트
임대인 (집주인)	- 금리 상승기에는 월세 전환이 유리 - 보증금 낙찰 우려 있는 지역은 월세 선호 - 단, 법정 전환율 초과 시 분쟁 위험
임차인 (세입자)	- 전세금 여력 있으면 보증금 확대가 유리 - 월세 부담 줄이기 위해 계산 근거 제시 - 확정일자·전입신고 필수로 보증금 보호

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📌 주의할 점

1. 전환율은 ‘최대 기준’이지 의무 사항이 아님
   → 임대인과 세입자 간 자유로운 협의 가능
   → 다만, 초과 시 분쟁 발생 시 불리함
2. 관리비와 별도 계산
   → 전환율은 순수 월세 기준, 관리비 포함 시 다시 계산해야 함
3. 공인중개사 중개 시 전환율 확인 의무는 없음
   → 계약 전 반드시 당사자 확인 필수
4. 전월세 전환율이 낮은 계약 = 세입자에게 유리
   → 실거주 목적이라면 전세금 확대 적극 활용 가능

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🔧 전월세 전환율 계산기 추천

• 한국부동산원 전월세 전환율 계산기
  👉 https://www.r-one.co.kr
• 국토교통부 주택임대차 정보포털
  👉 https://www.onland.or.kr
• 네이버 부동산 전환율 계산기
  👉 부동산 카테고리 > 계산기 메뉴

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✅ 마무리 요약

2026년 기준 전월세 전환율은 **법정 상한선 6.75%**이며,
보증금과 월세를 상호 전환할 때 분쟁 예방, 협상 기준으로 반드시 체크해야 합니다.

• 임대인은 수익률 관점에서 월세 전환을,
• 임차인은 거주 안정성과 월세 절감을 위해 보증금 확대를
  전략적으로 선택해야 하며,
  실제 계약 전에는 반드시 계산기 시뮬레이션을 통해 근거를 갖고 협의하는 것이 유리합니다.

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