다주택자 종부세 줄이는 구조 총정리｜주택 수 제외 전략과 절세 설계

다주택자 종부세 줄이는 구조 총정리｜주택 수 제외 전략과 절세 설계

다주택자가 가장 두려워하는 세금은 단연 종합부동산세(종부세)입니다. 💸

같은 집을 가지고 있어도 주택 수 계산 방식에 따라 내는 세금은 수백만 원, 수천만 원까지 차이 납니다.

 

이 글에서는 다주택자가 종부세를 줄이기 위해 반드시 알아야 할

주택 수 제외 구조와 절세 설계 방법을 실무 기준으로 정리합니다. 📘

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📌 종부세는 “주택 수”가 80%를 결정한다

종부세는 단순히 집값만 보고 매기지 않습니다.

몇 채를 가지고 있느냐가 가장 중요한 기준입니다.

 

✔ 1주택자 → 혜택 많음
✔ 다주택자 → 중과 가능

 

따라서 절세의 핵심은 주택 수를 줄이거나, 줄어든 것처럼 만드는 구조입니다.

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🏠 종부세 주택 수 계산 기본 원칙

구분	주택 수 포함 여부
일반 주택	포함
분양권	포함
입주권	포함
일부 특례 주택	제외 가능

 

모든 주택이 무조건 포함되는 것은 아닙니다.

여기서부터 전략이 시작됩니다.

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🧠 주택 수에서 제외될 수 있는 대표 유형

✔ 비수도권 세컨드홈 특례 주택
✔ 일정 요건 충족 지방 저가주택
✔ 상속주택 일부 요건
✔ 혼인·이혼으로 인한 일시적 다주택

 

이 유형들은 조건을 충족하면 주택 수에서 빠질 수 있습니다.

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🏘️ 세컨드홈·지방주택 특례 구조

수도권 1주택자가 비수도권 주택을 추가 취득해도 일정 요건을 충족하면 종부세 주택 수에서 제외됩니다.

이 구조를 활용하면 형식상 2주택이지만, 종부세는 1주택자가 됩니다.

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👫 공동명의 활용 구조

부부 공동명의는 주택 수 자체를 줄이지는 못하지만,

과세표준을 분산시켜 종부세 부담을 줄이는 효과가 있습니다.

또한 납세자 선택권을 활용하면 한 사람만 종부세를 내는 구조도 가능합니다.

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⚠️ 하면 안 되는 위험한 방법

✔ 명의 쪼개기만 하기
✔ 가족에게 형식적 증여
✔ 실거래 없는 이전

 

이런 방식은 세무조사 시 바로 걸립니다.

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📌 종부세 절세 구조 한눈에 비교

전략	효과	난이도
세컨드홈 특례	주택 수 제외	중
공동명의	과세표준 분산	하
주택 매도	주택 수 감소	중
증여	주택 수 이전	상

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📌 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 다주택자는 무조건 종부세 중과인가요?
A. 아닙니다. 주택 수 제외 요건을 충족하면 피할 수 있습니다.

 

Q2. 공동명의로 바꾸면 바로 절세되나요?
A. 상황에 따라 다릅니다. 계산 후 결정해야 합니다.

 

Q3. 가족에게 증여하면 주택 수가 줄어드나요?
A. 줄어들 수 있지만 증여세가 발생합니다.

 

Q4. 가장 현실적인 방법은?
A. 세컨드홈 특례 + 공동명의 조합이 가장 많이 쓰입니다.

 

Q5. 결론은?A. 주택 수부터 설계해야 종부세가 줄어듭니다.

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📘 정리

다주택자 종부세 절세의 핵심은 얼마짜리 집이냐가 아니라 몇 채로 계산되느냐입니다.

주택 수 설계부터 해야 절세가 시작됩니다.

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🔜 다음 글 예고

세컨드홈·지방주택 특례 실무｜종부세·양도세 적용 기준
특례 요건을 더 깊게 파봅니다. 🏡