부동산 양도세 중과 피하는 구조 총정리｜매도 순서·보유기간·명의 설계 전략

부동산 양도세 중과 피하는 구조 총정리｜매도 순서·보유기간·명의 설계 전략

다주택자가 집을 팔 때 가장 무서운 세금은 양도소득세 중과입니다. 💣

같은 집을 팔아도 어느 집부터 파느냐, 언제 파느냐, 누구 명의로 파느냐에 따라 세금이 완전히 달라집니다.

이 글에서는 양도세 중과를 피하거나 줄이는 실무 구조를 단계별로 정리합니다. 📘

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📌 양도세 중과 기본 구조

다주택자는 일반세율보다 높은 세율이 적용될 수 있습니다.

특히 조정대상지역 내 주택을 보유한 경우 중과 가능성이 큽니다.

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🏠 매도 순서가 중요한 이유

어떤 집을 먼저 파느냐에 따라 남는 주택 수가 달라집니다.

주택 수가 줄어들면 중과 대상에서 벗어날 수 있습니다.

순서	결과
고가주택 먼저 매도	중과 유지 가능성 높음
저가주택 먼저 매도	중과 탈출 가능성

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⏳ 보유기간 전략

보유기간이 길수록 장기보유특별공제가 적용됩니다.

이 공제만으로도 세금이 크게 줄어듭니다.

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👫 명의 설계 전략

공동명의 주택은 각자의 지분만큼 양도세를 계산합니다.

소득이 낮은 배우자 지분을 활용하면 세율 구간을 낮출 수 있습니다.

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⚠️ 하면 안 되는 방식

✔ 허위 증여
✔ 단기 명의 변경
✔ 실제 거래 없는 이전

세무조사 시 바로 문제 됩니다.

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📌 중과 회피 전략 한눈에

전략	효과	난이도
매도 순서 조정	중과 탈출	중
보유기간 채우기	공제 확대	하
공동명의 활용	세율 분산	중

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📌 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 1주택 되면 중과 바로 해제?
A. 네, 해제됩니다.

Q2. 보유기간은 언제부터?
A. 취득일 기준입니다.

Q3. 공동명의면 무조건 절세?
A. 아닙니다. 계산 필요합니다.

Q4. 증여 후 바로 매도 가능?
A. 위험합니다.

Q5. 가장 안전한 방법은?
A. 매도 순서 조정입니다.

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📘 정리

양도세는 매도 전부터 설계해야 줄어듭니다.

순서와 시기가 전부입니다.

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🔜 다음 글 예고

부부 공동명의 절세 전략｜종부세·양도세 동시에 줄이는 방법